En afgørelse fra Vestre Landsret er et eksempel på, hvor svært det kan være for en udlejer at opsige sin lejer i det tilfælde, hvor udlejer selv ønsker at benytte lejemålet.
Generelt er det svært som udlejer at opsige en lejer. Det hænger sammen med, at lejeloven generelt beskytter lejeren, og er det, mange betegner som ”lejerbeskyttende”. Det er således kun i nogle meget specifikke situationer, at der er hjemmel til, at udlejer kan opsige lejer, og i ethvert tilfælde er der en række nærmere betingelser, der skal være opfyldt.
I den situation, hvor udlejer har udlejet et lejemål, men efterfølgende selv ønsker at benytte lejemålet, er der oftest blandt udlejere en opfattelse om, at udlejer frit kan opsige en lejer, så længe det sker med 1 års varsel. Dette er ikke korrekt. Også i denne situation er der en række betingelser, der skal være opfyldt for, at udlejer kan opsige lejer.
Udlejers mulighed for at opsige lejer, når udlejer ønsker selv at benytte det lejemålet
Af lejelovens § 83, stk. 1, litra a fremgår, at udlejer kan opsige lejer, når udlejer ønsker selv at benytte det lejede. I § 84 findes dog en lang række begrænsninger, som kan være til hinder herfor.
Først og fremmest er det et krav, at det er udlejeren selv, der ønsker at benytte lejemålet. Såfremt der er tale om en beboelseslejlighed, er det en betingelse, at udlejer selv agter at bebo lejemålet. Opsigelsesvarslet er et år.
Derudover skal opsigelsen være rimelig ud fra begge parters forhold – og det er oftest denne del, der kan gøre det svært for udlejere at opsige i praksis. Ved vurderingen af, hvorvidt opsigelsen er rimelig, skal der blandt andet tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og – ved opsigelse af en lejer af en beboelseslejlighed – lejerens muligheder for at finde anden passende bolig. Disse momenter er direkte angivet i bestemmelsen, men en lang række andre omstændigheder indgår dog også i vurderingen. Dette kan blandt andet være helbredsmæssige forhold, om udlejers behov er presserende og velbegrundede, lejers behov for at bevare netop den opsagte bolig, udlejers tilknytning til det opsagte lejemål osv.
Den nævnte afgørelse fra Vestre Landsret er netop et eksempel på, at det kan være svært for en udlejer at opsige sin lejer, når lejeren har gjort indsigelse mod opsigelsen, og der skal foretages den nævnte rimelighedsvurdering. Afgørelsen vil blive gennemgået lige nedenfor.
Yderligere fremgår en række konkrete begrænsninger af § 84, stk. 1, litra c-g samt § 85, stk. 1.
Ny afgørelse – U 2018. 1036 V
I nævnte afgørelse havde udlejer udlejet lejemålet til lejerne A og B i 2014. Cirka to år efter lejernes indflytning, ønskede udlejer selv at benytte lejemålet, hvorfor han opsagde lejerne med et års varsel. Da lejerne gjorde indsigelse mod opsigelsen, endte sagen midlertidigt i Boligretten, og blev efterfølgende anket til Landsretten. Sagen vedrørte særligt, hvorvidt udlejers opsigelse var rimelig bedømt ud fra både udlejer og lejers forhold.
Udlejer og lejers forhold var nærmere:
Udlejer havde købt ejendommen i 1993 sammen med sin daværende kone og boede i lejemålet frem til 2012. De havde fået tre børn, som udlejer boede alene med fra 2005-2012. På tidspunktet for retssagen var udlejer selv uden bolig, da hans tidligere bolig var blevet solgt. Det var særligt på grund af dette, at udlejer igen ønskede at flytte ind. Udlejer kendte fortsat nogen i området, og havde således stadig en form for tilknytning til området. Under retssagen boede udlejer hos sin kæreste i København, men da han arbejdede to gange om ugen nær Aarhus, havde han også behov for en base dér.
Lejerne bestod nærmere af A og B, samt deres 5 hjemmeboende børn. Lejerne havde boet i lejemålet siden 2014. Børnene var 4, 9, 12 og 14 og 17 år, og gik alle i skoler/institutioner i området. Lejerne havde svært ved at finde et egnet lejemål i området, som var stort nok, og som muliggjorde, at lejernes børn kunne undgå skoleskift og fortsat kunne komme frem og tilbage til deres nuværende fritidsinteresser.
Byretten fandt, at udlejers opsigelse var rimelig, og lagde navnlig vægt på udlejers tilknytning til ejendommen og området, udlejers økonomi og nuværende boligsituation. Udlejer fik således medhold i sin opsigelse.
Landsretten tilsidesatte dog byrettens afgørelse og fandt, at opsigelsen efter en samlet vurdering af begge parters forhold ikke var rimelig. Ved afgørelsen foretog Landsretten en vurdering af om opsigelsen var rimelig ud fra begge parters forhold. Ved afgørelsen blev der blandt andet taget hensyn til, hvor længe udlejer havde ejet ejendommen, og lejernes mulighed for at finde anden passende bolig. Derudover lagde Landsretten vægt på de netop ovenfor anførte konkret momenter. Udlejers opsigelse blev derfor tilsidesat, og lejerne fik lov til at blive boede. Dette på trods af, at udlejer selv havde boet i ejendommen i 19 år og konkret havde et behov for en base i Aarhus to gange om ugen.
Afgørelsen, herunder det forhold at Byretten og Landsretten kom til to forskellige resultater, viser, at der er tale om en meget konkret vurdering ved afgørelsen af, om en udlejers opsigelse er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold, når udlejer opsiger med henblik på selv at benytte lejemålet. Dernæst viser afgørelsen, at hvor der er forhold, der taler for at lejer bliver boende, kan det blive meget svært for udlejer at komme igennem med en opsigelse.
Hvad kan du gøre som udlejer?
Hvis du som udlejer ønsker at opsige din lejer, fordi du selv ønsker henholdsvis at benytte og/eller bebo lejemålet, er det først og fremmest vigtigt, at du sørger for at formkravene til opsigelsen er opfyldt, herunder at du opsiger med ét års varsel. Disse formkrav fremgår af lejelovens § 87. Såfremt lejer rettidigt gør indsigelse mod opsigelsen, kan sagen indbringes for Boligretten, hvor Boligrettens dommere vil vurdere, om opsigelsen er rimelig henset til begge parters forhold.
Det kan være en god idé, hvis du allerede inden du udlejer lejemålet ved at du gerne vil bebo lejemålet på et senere tidspunkt, at indsætte en tidsbegrænsning i lejekontrakten. Her findes dog også en række regler, som kan begrænse din mulighed herfor.
Det er derfor vigtigt, at du, inden du vælger at udleje din ejendom, overvejer, hvorvidt du vil løbe den risiko, at lejer eventuelt får lov at blive boende, og du ikke selv senere kan flytte ind.
Advokatgruppens advokater kan bistå dig med udformning af en korrekt og gyldig opsigelse, rådgivning vedrørende tidsbegrænsninger samt førelse af eventuelle boligretssager vedrørende opsigelsen rimelighed.
Hvad kan du gøre som lejer?
Hvis du som lejer er blevet mødt med en opsigelse fra din udlejer, fordi udlejer selv ønsker at benytte lejemålet, og du ikke har lyst til at flytte, skal du gøre indsigelse inden for 6 uger – med andre ord fortælle udlejer, hvorfor du mener, at hans opsigelse ikke er gyldig eller rimelig. Dette har udlejer pligt til at gøre dig opmærksom på i selve opsigelsen.
Hvis du er i tvivl om, hvorvidt udlejers opsigelse er gyldig eller rimelig, er du altid velkommen til at rette henvendelse til Advokatgruppen. En af vores dygtige lejeretsadvokater kan herefter foretage en indledende vurdering af udlejers opsigelse, herunder om der er en reel chance for, at du kan blive boende, og at det dermed kan betale sig at gøre indsigelse.
Advokatgruppen rådgiver både lejere og udlejere. Såfremt du som udlejer ønsker at opsige din lejer, eller du som lejer netop er blevet opsagt (eller ophævet) af din udlejer, kan Advokatgruppen bistå dig med rådgivning og eventuel førelse af sager herom. Såfremt du i øvrigt har spørgsmål eller er i tvivl om dine rettigheder som hhv. lejer og udlejer, er du velkommen til at ringe til Advokatgruppen på tlf. 70 10 13 30, hvor en af vores dygtige lejeretsadvokater altid er klar til at give et råd eller to med på vejen.
