Går du og overvejer, om du skal overdrage din ejendom til dine børn? I så fald kan det måske være en god idé at få det gjort nu – inden den 1. juli 2020, hvor et nyt regelsæt forventes at træde i kraft på området.
Lige nu er det nemlig muligt at overdrage ejendomme ved familiehandler med en værdiansættelse til +/- 15 % i forhold til den seneste offentlige ejendomsvurdering.
Dette forventes dog ændret fra 1. juli 2020, idet Skatteministeriet har foreslået ændringer til værdiansættelsescirkulæret fra 1982, ligesom der er udsendt et nyt styresignal på området, som har til hensigt at fastlægge begrebet ”særlige omstændigheder”, som en undtagelse til anvendelse af værdiansættelsescirkulæret.
Dermed er der lagt op til en væsentlig stramning af hidtidig praksis på området, og derfor kan det altså være, at du bør handle hurtigt og overdrage din ejendom nu.
Den nugældende +/- 15%-regel
Ved en familieoverdragelse af en ejendom skal beskatningen heraf baseres på den værdi, som ejendommen overdrages til. Denne værdi skal som udgangspunkt blot ligge inden for +/- 15 % i forhold til seneste offentlige ejendomsvurdering for, at SKAT accepterer værdiansættelsen. Dette følger af det nugældende værdiansættelsescirkulære.
Dog har denne praksis de seneste år været under et stort pres.
Dette skyldes blandt andet, at de offentlige ejendomsvurderinger typisk ikke længere kan antages at afspejle ejendommenes markedsværdi.
Herudover har Højesteret i en dom fra 2016 fastslået, at man i dødsboer ikke kan benytte +/- 15 %-reglen, hvis der foreligger ”særlige omstændigheder”.
Det har – indtil nu – ikke været afklaret i praksis, om den af Højesterets skabte undtagelse med ”særlige omstændigheder” også gælder ved familie-overdragelser i levende live. Derfor har det – indtil nu – været antaget, at det altid er muligt at benytte +/- 15 %-reglen, uanset om den offentlige vurdering måtte afspejle markedsværdien eller ej, såfremt der er tale om familieoverdragelser i levende live.
Den nye +/- 20 %-regel
Udkastet til det nye værdiansættelsescirkulære, som ventes at træde i kraft den 1. juli 2020, foreslår at ændre værdiansættelsescirkulæret, så +/- 15 %-reglen ophæves.
I stedet lægges der op til, at de nye offentlige vurderinger efter den nye ejendomsvurderingslov skal lægges til grund ved familieoverdragelser, hvor der dog kan ske en afvigelse på +/- 20 % i værdien.
Ændringen skyldes et ønske om at tilpasse reglerne til de nye ejendomsvurderinger, der vil komme fra sidste halvår af 2020 og til 2022.
Da de nye offentlige vurderinger må forventes at lægge sig tæt op ad den reelle handelsværdi, vil det nye grundlag ved familieoverdragelser derfor formentligt være markant højere end efter den nugældende 15 %-regel.
Det fremgår endvidere af ændringsforslaget, at det kun er muligt at overdrage til ejendommens offentlige vurdering +/- 20 % uden skattemæssige konsekvenser, hvis der ikke foreligger ”særlige omstændigheder”.
Samtidig med udsendelse af udkastet til cirkulæret er der også udsendt udkast til et nyt styresignal på området. Det nye styresignal har til hensigt at klarlægge begrebet ”særlige omstændigheder” og således, hvornår SKAT vil kunne afvise en familieoverdragelse inden for +/-20 %- reglen.
Særlige omstændigheder kan ifølge styresignalet f.eks. være, at ejendommen for nyligt har været handlet mellem uafhængige parter til en højere værdi, at der er foretaget belåning af ejendommen ud fra en højere vurdering m.v.
Det fremgår af styresignalet, at denne undtagelse med ”særlige omstændigheder” både finder anvendelse ved overdragelser i dødsboer – og i levende live.
Den tvivl, der således har været indtil nu omkring anvendelsen af undtagelsen med ”særlige omstændigheder”, er dermed afklaret, og SKAT vil således med de nye regler kunne afvise værdiansættelsen ved en familieoverdragelse, hvor en ejendom er overdraget til den nye offentlige vurdering +/- 20 %, hvis der foreligger særlige omstændigheder.
De påtænkte ændringer forventes at træde i kraft for overdragelser fra den 1. juli 2020, men de får tilsyneladende alene virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen er meddelt ejeren en vurdering af ejendommen efter den nye ejendomsvurderingslov. Hvad der gælder for overdragelser uden en sådan vurdering, fremgår ikke nærmere af det foreliggende udkast.
Familieoverdragelser i fremtiden
Med det ændrede cirkulære og det nye styresignal er der lagt op til en væsentlig stramning af reglerne i forhold til hidtidig praksis. Både som følge af de nye offentlige ejendomsvurderinger og Skattestyrelsens udmelding om, hvornår cirkulæret under ”særlige omstændigheder” ikke kan anvendes.
Da cirkulæret desuden efter sin ordlyd kun finder anvendelse, hvis boligejeren har modtaget den nyeste ejendomsvurdering i henhold til ejendomsvurderingsloven, skaber det i mange tilfælde en usikker retsstilling. Inden den 1. juli 2020 kan der formentlig – som udgangspunkt – ske overdragelse til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %, medmindre der foreligger ”særlige omstændigheder”.
Med de nye – og forventeligt højere – offentlige ejendomsvurderinger på trapperne, vil det derfor nu være relevant for mange ejendomsejere at overveje, om de skal gennemføre en familieoverdragelse inden den 1. juli 2020.
Særligt efter udsendelsen af det nye styresignal bør overdragelser dog ske med en vis forsigtighed allerede nu, ligesom det bør overvejes, om man skal anmode SKAT om et bindende svar, inden man overdrager ejendommen, ligesom det vil være relevant at aftale et skatteforbehold i forbindelse med overdragelsen.
