Sådan køber du en ejendom på tvangsauktion

God forberedelse er alfa og omega, inden du afgiver et bud på en tvangsauktion

Boligmarkedet er varmt og derfor kan det virke fristende at gå efter en lidt billigere bolig – simpelthen ved at købe på tvangsauktion. Her er prisen som regel lavere, men som køber er der nogle ting, du skal være opmærksom på. At købe fast ejendom via tvangsauktion er nemlig ikke det samme som at købe i en normal, fri handel.

Bl.a. er der ingen fortrydelsesret. Har du afgivet et bud på tvangsauktion, er det bindende, og du kan ikke ændre det. Derfor er vigtigt, at du på forhånd ved, hvad du maksimalt vil betale, så du ikke lader dig rive med og foretager et impulskøb – for det kan blive dyrt. Derfor skal du også have en aftale med din bank på forhånd, inden du kaster dig ud i en budrunde, og på samme måde bør du altid vende sagen med din advokat, inden du afgiver et bud. Der kan være juridiske detaljer i den enkelte sag, som det er godt at være forberedt på.
Rent faktisk kan du komme til at hænge på et bud, selvom du i første omgang ikke vinder auktionen. Hvis den, der i første omgang vandt, alligevel ikke er i stand til at købe ejendommen, går købet videre til dig. Derfor skal du tænke dig godt om inden hvert enkelt bud. Det kan også være en god idé at deltage uforpligtende i tvangsauktioner på forhånd, så du ved, hvordan det foregår.

Ofte skal der to auktioner til, og du er bundet af dit bud – også hvis det ”kun” fandt sted på den første auktion. Selvom du står til at vinde efter første runde, er det dermed ikke sikkert, at du får ejendommen, fordi du kan overbydes i anden runde.

Tag en byggesagkyndig med

Forberedelse er alfa og omega. En ejendom på tvang er ofte billigere end andre, men ofte skyldes en tvangsauktion jo, at den tidligere ejer ikke har råd til at bo der, og derfor heller ikke har haft råd til ordentlig vedligeholdelse. Det kan derfor være en god idé, at få ejendommen besigtiget af en byggesagkyndig og/eller en dygtig håndværker, så du ikke køber et ægte håndværkertilbud, hvis du regner med noget helt andet.

Især de store ting skal du være opmærksom på. Er der svamp i kælderen eller råd i taget? Er der tegn på skjulte vandskader? Kan fundamentet holde til de ændringer og ombygninger, du måske har i tankerne?

Samtidig bør du tjekke de lokale myndigheder; f.eks. den aktuelle lokalplan for området, for at vide, om der kan gemme sig uventede udgifter og større ændringer der. Det samme gælder for eventuelle servitutter eller andre begrænsninger på ejendommen.

Du hæfter selv

Ved en tvangsauktion fraskriver sælger sig ansvar for boligen og ejendommen købes som beset. Derfor bliver der heller ikke udarbejdet nogen tilstandsrapport, og som køber kan du heller ikke tegne en ejerskifteforsikring. Det betyder, at du som køber selv hæfter for fejl og mangler, hvilket igen betyder, at du bør have luft i privatøkonomien, inden du beslutter dig for at afgive et bud.

Du skal også vide, om der bor en lejer i ejendommen, for vedkommende kan ikke nødvendigvis opsiges, hvis du planlægger selv at flytte ind. Også her skal du være sikker på papirarbejdet, inden du giver et bud – lad evt. din advokat gå dokumenterne igennem. En lejer er som udgangspunkt altid beskyttet af lejelovgivningens almindelige regler, også ved en tvangsauktion.

De ekstra udgifter

Når du så har disse ting på plads, skal du have et overblik over dine udgifter. Naturligvis bør en ejendom på tvangsauktion ikke koste det samme som en ejendom i fri handel, så du skal gå efter en ”rabat” – men der kommer andre udgifter og gebyrer til.
Den samlede købesum består af dit bud samt det såkaldte størstebeløb. Det består af fortrinsberettigede krav og sagsomkostninger og vil altid fremgå som et anslået beløb af salgsopstillingen, og kan let løbe op i 50.000 kr. eller mere.

Dertil kommer auktionsafgiften, som er på 0,5 pct. af budsummen og størstebeløbet lagt sammen. Køber du for tilsammen én mill. kr., skal du altså betale 5.000 kr. i auktionsafgift.
Noget af det første, du skal gøre efter et køb på tvangsauktion, er at få tinglyst auktionsskødet. Her er prisen 1.660 kr. samt 0,6 pct. af auktionsbuddet, så i dette eksempel bliver det altså endnu et firecifret beløb oveni, som du skal tage højde for.

Endelig skal du være klar til at stille sikkerhed, hvis du afgiver et bud på en tvangsauktion. Her skelnes mellem ”den lille sikkerhed”, som skal falde kontant på auktionsdagen og kan være op til 25.000 kr. Ca. syv dage efter auktionen skal ”den store sikkerhed” betales – det består af størstebeløbet, de dækkede restancer samt en fjerdedel af de hæftelser, der kan kræves indfriet. Nogle vælger at betale den store sikkerhed med det samme, så den er ude af verden, og det kan sagtens være en god løsning.

Én ting gælder dog ved alle tvangsauktioner: Tal forløbet godt igennem på forhånd med både bank og din advokat, så du er velforberedt på selve auktionsdagen. Og husk at sætte et maksimumsbeløb på, inden du går hjemmefra. En tvangsauktion kan være en god genvej til en billig ejendom, men det er sjældent et drømmehus – og det skal du have med i dine overvejelser.