Så mange dage må du udleje din bolig til turister

Airbnb har ændret markedet for korttidsudlejning – nu er der nye regler på området

Der er rift om turisterne – og der er ellers mange af dem. Samtidig har Airbnb-fænomenet de senere år fuldstændig ændret spillereglerne på markedet for overnatninger især i de større byer, også i Danmark.
Det har ikke været problemfrit for myndighederne. Meget tyder nemlig på, at mange af de private udlejere, som har masser af overnatninger i løbet af året, ikke altid får indberettet deres lejeindtægter (eller i hvert fald ikke hele beløbet) til SKAT.
Nye regler for korttidsudlejning af helårsboliger skal øge incitamentet for at indberette korrekt, og samtidig sætter reglerne grænser for, hvor mange dage man må korttidsudleje sin egen helårsbolig. Da reglerne trådte i kraft før sommerferien – pr. 1.maj 2019 – kan der være god grund til at gennemgå dem her, da stadigt flere danskere er hoppet med på udlejningsbølgen; enten af hele boliger eller af enkelte værelser til overnatningssultne turister.
Først og fremmest skal det understreges, at de nye regler som udgangspunkt også gælder lejere og andelshavere, men at reglerne ikke regulerer, hvorvidt en lejer eller andelshaver må fremleje/udleje sin bolig eller ej. Det afhænger stadig af, hvad der er aftalt mellem lejer og udlejer, eller for andelshaveres vedkommende af andesboligforeningens vedtægter. En lejer kan altså ikke f.eks. midlertidigt omdanne sin bolig til en feriebolig uden udlejerens udtrykkelige tilladelse.
Samtidig sigter de nye regler kun efter den situation, hvor det er hele boligen, der udlejes på samme tid. Enkeltværelser kan frit udlejes uden andre begrænsninger, end der allerede er beskrevet i Sommerhuslovens regler om ferieboliger.

70 dage om året

I de nye regler opereres der med en overgangsperiode, som strækker sig til udgangen af 2020. I den periode kan man som udlejer lovligt udleje sin bolig op til 70 dage om året. I den forbindelse er det helt ligegyldigt, om udlejningen sker via beboeren/ejeren selv, eller om det er formidlet gennem en virksomhed – typisk Airbnb. Blot lejeindtægterne bliver indberettet.
Fra 1. januar 2021 bliver reglerne imidlertid skærpet betydeligt, hvis man selv står for udlejningen. Så falder grænsen nemlig fra 70 til 30 dage om året.
Til gengæld kan man fortsat udleje hele boligen op til 70 dage om året, hvis det udelukkende sker gennem et bureau, der foretager indberetning til SKAT. Ja, grænsen kan endda i nogle tilfælde øges til 100 dage om året, men det kræver en godkendelse fra kommunalbestyrelsen.
Det er værd at bemærke, at loven først gælder fra 1. maj i år. Det betyder, at hvis man har haft udlejet boligen i nogle perioder før denne dato i 2019, tæller disse dage ikke med i det samlede årsregnskab på 70 dage.

SKAT må føre tilsyn

Med til billedet hører også, at myndighederne – dvs. primært SKAT – fremover får bedre mulighed for føre tilsyn med, om reglerne bliver overholdt. De må ikke træde ind over dørtrinnet, men de har faktisk ret til at ”opsøge udvalgte husstande”, hvis de får mistanke om noget ulovligt. Bl.a. har de ret til at indhente oplysninger om f.eks. vand- og elforbrug fra det lokale forsyningsselskab, hvis de ønsker det.
Hvis man bliver grebet i at overtræde reglerne, kan det udløse en bøde, og udlejningen vil blive stoppet.
Loven er resultatet af et samarbejde mellem de danske myndigheder og Airbnb, og en del af aftalen indebærer i øvrigt, at der lige nu arbejdes på en samlet digital løsning til indberetninger. Denne løsning skulle være i luften og klar til brug ved udgangen af 2020.
De nye regler betyder også ny praksis på skatteområdet, hvor reglerne nu er mere strømlinede. Nu skal det skattepligtige resultat opgøres som bruttolejeindtægt, dog reduceret med et bundfradrag, som i 2019 er på 28.600 kr., hvis udlejningen sker gennem et bureau, der foretager indberetning til SKAT, mens bundfradraget alene udgør 11.000 kr., hvis ikke det er tilfældet. Eventuel overskydende lejeindkomst bliver reduceret med et standardfradrag på 40 pct. af indkomsten efter bundfradraget.

Kritik af reglerne

Der har været en vis kritik af de nye regler; bl.a. fordi det kan give problemer med udlejning i enkelte ejerforeninger. Turister, der lejer en lejlighed i en større by, har ofte en mere afslappet tilgang til de gældende husregler, og der har tidligere været problemer med for megen støj, rod og uro.
I en andelsboligforening kan flertallet lave vedtægtsændringer, hvor antallet af dage med korttidsudlejning bliver indsnævret. I en ejerforening kræver det formentlig enstemmighed for at lave den type ændringer.

Samtidig har der været kritik af, at reglerne ikke er klare nok, og at større studiebyer med de nye regler vil opleve, at der bliver langt færre boliger og værelser til studerende, ganske enkelt fordi det bliver for attraktivt at udleje til turister i stedet. Denne diskussion er fortsat i gang, og det kan selvfølgelig ikke afvises, at de nye regler bliver justeret hen ad vejen – men indtil videre er der ingen tegn på ændringer.

Hvis du udlejer – eller har planer om at udleje – din bolig nogle dage om året, bør du i hvert fald sætte dig grundigt ind i den nye lov, så du undgår både skattesmæk og pludselige kontrolbesøg. Her er det en god idé at konsultere din advokat for at være godt klædt på til næste udlejning.