Et flertal i Folketinget vedtog den 1. marts 2022 en ny lejelov. Den nye lejelov er som udgangspunkt en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven, og formålet er, at den skal forenkle lejelovgivningens regler.
Med den nye lejelov følger der dog også en række administrative krav til udlejere og andre aktører i ejendomsbranchen. Hvis du som udlejer ikke er opmærksom på de nye regler, kan det f.eks. få økonomiske konsekvenser for dig.
I det følgende vil vi gennemgå nogle af de væsentligste ændringer ved den nye lejelov, samt hvad du som udlejer skal være særligt opmærksom på.
Sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven
Lejelovgivningen er efterhånden blevet ændret og justeret flere gange, og det er ikke altid sket på den mest praktisk håndterbare og enkle måde. Derfor kan lejelovgivningen selv for professionelle, som dagligt beskæftiger sig med lejeret, være lidt af en jungle at finde rundt i.
De nugældende regler findes i henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven. Boligreguleringsloven finder anvendelse i såkaldte regulerede kommuner, og supplerer reglerne i den almindelige lejelov. Når den nye lejelov får virkning den 1. juli 2022, ophæves samtidigt den nugældende lejelov samt boligreguleringsloven.
Ændringerne går hovedsageligt ud på, at der i den nye lejelov sker en sammenskrivning af den nugældende lejelov og boligreguleringsloven. Sammenskrivningen har til formål at skabe et bedre overblik over lejelovgivningen. Der er altså primært tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt. Det er det regelsæt, som i dag findes i henholdsvis den nugældende lejelov og boligreguleringsloven.
Den nye lejelov skal altså ses som en forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Hovedsigtet med den nye lov er at gøre det mere enkelt og simpelt at finde rundt i de mange lejeretlige regler i én samlet og struktureret lov.
Fremadrettet indeholder den nye lejelov udelukkende regler vedrørende det direkte lejeforhold mellem udlejer og lejer.
Der indføres samtidig en ny ”lov om boligforhold”. Denne lov får nærmere karakter af en offentligretlig regulering. Her bliver bl.a. bopælspligt, huslejenævnets virksomhed, tvangsadministration og en række øvrige forhold af offentligretlig karakter reguleret.
Den nye lejelov gælder alle lejekontrakter – også dem indgået før 1. juli 2022
Det er vigtigt at være opmærksom på, at den nye lejelov gælder fra den 1. juli 2022, uanset om lejekontrakten er indgået før.
Det er derfor vigtigt, at du inden den 1. juli 2022 har styr på og er særlig opmærksom på de nye paragrafnumre. Det kan særligt have betydning, hvis du som udlejer skal sende en påkravsskrivelse, en opsigelse eller ophævelse. Paradigmer og skabeloner bør i den forbindelse opdateres med de nye regler og paragrafhenvisninger, for at undgå, at der efter lovens ikrafttræden bliver henvist til de forkerte bestemmelser.
Derudover er det særligt vigtigt at være opmærksom på den nye lov og de nye §§-numre ved indgåelse af nye lejekontrakter, jf. nærmere nedenfor om typeformularer.
Generelt stiller den nye lejelov store krav til ejendomsbranchen, herunder udlejere, i forhold til at få implementeret de nye bestemmelser og paragrafhenvisninger i lejekontrakter og andre relevante skrivelser, f.eks. påkravsskrivelser og opsigelser. Det er derfor anbefalelsesværdigt allerede nu at få styr på reglerne og være forberedt ved lovens ikrafttræden.
Ny typeformular
I lejeretlige forhold anvender parterne ofte Indenrigs- og Boligministeriets standardlejekontrakt, ”Typeformular A, 9. udgave”. Denne kan bruges i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme. Blanketten bruges også ved fremleje samt fremleje af almene beboelseslejligheder.
Med den nye lejelov følger også, at der kommer en ny typeformular.
Hvis du er udlejer og sædvanligvis anvender den gældende typeformular, 9. udgave, er det derfor særligt vigtigt at være opmærksom på de nye regler, herunder hvornår den nye typeformular træder i kraft (10. udgave). Tidspunktet er endnu ikke fastslået, men det er forventningen, at den nye udgave af typeformularen foreligger inden den nye lov træder i kraft den 1. juli 2022.
Hvis du som udlejer ved indgåelse af en lejekontrakt anvender en tidligere typeformular, efter at en ny er trådt i kraft, er virkningen som udgangspunkt, at samtlige bestemmelser, der pålægger lejer større forpligtelser end hvad der følger af lejeloven, ugyldige. I så fald vil man falde tilbage på de regler, der fremgår af lejelovgivningens almindelige regler.
Enkelte indholdsmæssige ændringer
Udover sammenskrivningen og forenklingen, som er hovedmålet med ændringerne af den eksisterende lejelovgivning, sker der også enkelte indholdsmæssige ændringer. Overordnet er det dog ikke formålet, at den gældende retstilstand mellem lejer og udlejer ændres.
En af ændringerne er, at vedligeholdelsesbegrebet og forbedringsgrebet præciseres. Ved vedligeholdelse forstår iht. den nye lejelov forstås de reparationer og udskiftninger, der udføres med henblik på at bevare og opretholde lejemålets og ejendommens stand, efterhånden som der sker forringelse ved slid og ælde. Ved forbedringer forstås foranstaltninger, som forøger det lejedes værdi eller foranstaltninger, som er påbudt ved lov eller offentlige forskrifter, når disse ikke er omfattet af udlejerens vedligeholdelsespligt.
Derudover indføres der nye regler, der styrker retssikkerheden for en fremlejetager. En lejer kan f.eks. vælge enten at leje hele lejemålet ud i en begrænset periode eller at leje et eller flere værelser ud, mens lejer selv bor i lejemålet. Det kaldes hel eller delvis fremleje. Lejer er i den situation fremlejegiver, og lejer 2 er fremlejetager.
Der indføres bl.a. en regel om, at størrelsen af den forudbetalte leje ikke kan overstige et beløb svarende til den leje, som skal betales i en opsigelsesperiode. For fremleje af enkeltværelser vil dette være 1 måned. Derudover indføres der en sanktion over for den lejer (fremlejegiver), som ikke inden 6 uger fra fremlejeforholdet ophører har foretaget endelig afregning og tilbagebetaling af eventuelt overskydende depositum og forudbetalt leje. Med de nye regler stilles en fremlejetager altså bedre.
Af andre regler, som bliver ændret eller præciseret kan nævnes reglerne om småhuse, huslejenævnets kompetence, tilbudspligt samt reglerne om fri lejefastsættelse.
Har du brug for juridisk rådgivning?
Det er vigtigt at være forberedt den 1. juli 2022, hvor den nye lejelov træder i kraft. Hos Advokatgruppen står vi klar til at yde den juridiske bistand, der skal til for, at du er bedst muligt klædt på. Kontakt os for en uforpligtende samtale på telefon 70 10 13 30 eller ved at udfylde kontaktformularen her.