NY DOM OM AREALMANGEL

Husk du kan læse om den nyeste udvikling inden for området på advokatgruppen.dk

Vestre Landsret har den 27. oktober 2011 afsagt dom i en ny sag om arealmangler. Dommen kommer frem til et andet resultat, end en tidligere dom fra Østre Landsret i en lignende sag

Faktiske omstændigheder

Sagen drejede sig om et enfamilieshus i Midtjylland. Ejendommen blev i sommeren 2007 solgt for 1.600.000 kr. Af salgsmaterialet fremgik det, at ejendommens boligareal var 150 m2, fordelt med 90 m2 i stueetagen og 60 m2 på 1. salen. BBR-meddelelsen viste dog kun 90 m2, idet sælger selv havde indrettet 1. salen og ikke efterfølgende havde fået tilrettet BBR-meddelelsen.

Under hovedforhandling i byretten oplyste både sælger og ejendomsmægler, at man var kommet frem til boligarealet på 150 m2, ved at bruge en tommelfingerregel, hvorefter overetagens areal udgør 2/3 af stueetagens. Der var således ikke foretaget en opmåling af ejendommen inden salget.

Det var i forbindelse med handelens indgåelse aftalt, at sælger skulle få tilrettet BBR-meddelelsen. Sælger får herefter en tømrer til at opmåle 1. salen til 48 m2. Sælger retter herefter BBR-meddelelsen til 138 m2.

Umiddelbart efter indflytning opmåler køber selv ejendommen til 122 m2. Dette tal bekræftes under retssagen af en autoriseret opmåling.

Et syn og skøn vurderer, at ejendommens pris på handelstidspunktet burde have været 193.000 kr. lavere, end hvad køber gav for ejendommen.

Sagen for byretten

For byretten gjorde køber gældende i første række, at sælger havde givet en garanti for størrelsen af boligarealet, i anden række at køber havde krav på erstatning og i tredje række at køber havde krav på et forholdsmæssigt afslag.

Under sagen for byretten havde sælger adciteret ejendomsmægleren med krav om at denne skulle friholde sælger for et eventuelt krav.

Retten i Viborg kom frem til, at køber var berettiget til at forholdsmæssigt afslag svarende til vurderingen i skønsrapporten. Byretten kom desuden frem til, at ejendomsmægleren ikke havde handlet ansvarspådragende.

Landsrettens begrundelse

Sælger ankede sagen til landsretten i forhold til køber, men ikke i forhold til ejendomsmægleren. Begge parter gentog deres anbringender fra byretten.

Landsretten kom frem til, at køber skulle have et skønsmæssigt forholdsmæssigt afslag på 150.000 kr. med tillæg af renter og sagsomkostninger.

Landsretten begrundede sit resultat med, at ejendommen var behæftet med en faktisk mangel i form af færre m2, end hvad der fremgik af salgsopstillingen. Dommen udtaler samtidig meget principielt, at en sådan faktisk mangel ikke er omfattet af sælgers ansvarsfrihed i forbrugerbeskyttelsesloven.

Dommens betydning

Dommen er som nævnt principiel.

Allervigtigst er, at Vestre Landsret med afgørelsen fuldstændig tilsidesætter en Østre Landsrets dom fra 2010 (U2010.343 Ø), hvor Østre Landsret kom frem til, at man som køber af en ejendom, hvor der var udarbejdet tilstandsrapport, ikke kunne rejse noget krav mod sælger som følge af arealmangler, medmindre sælger havde givet en garanti eller handlet groft uagtsomt. Dommen var i sin tid meget omtalt i medierne, da købere hermed blev gjort retsløse. Med den nye dom har boligkøbere – i hvert fald i Jylland – fortsat muligheden for at rette krav mod sælger. Ved at give køber et forholdsmæssigt afslag har Vestre Landsret taget stilling til, om forbrugerbeskyttelsesloven beskytter sælger ved arealmangler, og det gør loven ikke, da arealmangler ikke er noget man som køber kan forsikre sig imod.

Alt i alt opretholder Vestre Landsret med dommen tidligere retspraksis, når der ses bort fra Østre Landsrets dom fra 2010. Der er således skabt fornyet sikkerhed omkring retsstillingen på dette fortsat meget vigtige retsområde.