Mere direkte kommunikation mellem udlejere og lejere

Ændring af lejeloven åbner for mere brug af f.eks. e-mails – men ikke for alle typer af meddelelser

Kommunikation er vigtigt, nogle gange altafgørende – især når det gælder om at undgå unødvendige konflikter. Det gælder ikke mindst i forholdet mellem udlejer og lejer i de danske lejeboliger.

Antallet af lejeboliger er stigende i disse år, og et syvcifret antal danskere bor til leje. Derfor er lejelovgivningen en af de love, der – nogle gange ubemærket – påvirker flest danskere i hverdagen. Og et vigtigt emne er, hvordan kommunikationen mellem ejer og lejer kan og skal foregå.

Desværre er der mange eksempler på, at kommunikationen går galt. Beskeder når ikke frem, bliver misforstået eller overset, og forskellige fortolkninger af loven og lejekontrakten sender hvert år masser af lejere og udlejere i retten.

Mere fleksibilitet

Det ændrer den seneste ændring af lejelovgivningen næppe afgørende på. Alligevel er lejeloven og almenlejeloven nu blevet en tand mere fleksibel, hvilket igen – forhåbentlig! – kan betyde, at der bliver færre misforståelser og måske endda færre retslige tvister.

I alle dele af lejelovgivningen – og det vil sige lejeloven, boligreguleringsloven samt almenlejeloven – er der et krav om skriftlighed. Det betyder ganske enkelt, at både udlejer og lejer er forpligtede til at give visse oplysninger og beskeder skriftligt.

Tidligere skulle der en særskilt aftale til mellem parterne, hvis disse oplysninger kunne gives digitalt, f.eks. via en e-mail. Hvis der ikke var en sådan aftale, skulle alle skriftlige meddelelser fremsendes med almindelig post, og desuden kunne begge parter opsige den digitale aftale uden varsel.

Sådan er det ikke længere. Ifølge de nye regler kan parterne frit vælge kommunikationsform uden en egentlig aftale. Man kan dog fortsat vælge den digitale kommunikation fra, men ikke længere med dags varsel. Nu kræver det en måneds varsel til den første hverdag i en måned, som ikke er en helligdag.
Hvis lejeren eller udlejeren er fritaget for Digital Post, kan man selvsagt ikke bruge digital kommunikation.

Opsigelser du’r ikke

Det er heller ikke alle beskeder eller dokumenter, der kan sendes digitalt. Hvis udlejeren f.eks. vil opsige lejeaftalen, kan det ikke gøres ved at sende opsigelsen digitalt – så skal den fortsat sendes med almindelig post. Det gælder uanset hvad lejer og udlejer har aftalt på forhånd– en opsigelse skal altså fortsat i en kuvert og udstyres med et frimærke.
Det samme gælder, hvis lejeren vil gøre indsigelse mod opsigelsen; det skal også ske med almindelig post. Og hvis lejeren ikke har betalt sin husleje til tiden, og udlejeren vil aflevere et påkrav i forbindelse med misligholdelsen, skal det også ske på den ”gammeldags” måde.

I lejeloven er der regler om synsrapporter ved ind- og fraflytning. Det betyder, at udlejere – der udlejer mere end én lejlighed – skal udlevere eller sende en synsrapport til lejeren ved ind- eller fra-flytning.
Med de nye regler kan udlejeren udlevere rapporten digitalt, typisk via e-mail. Dette kræver, at lejeren kvitterer for modtagelsen for at have gyldighed.

Hvis en udlejer ønsker at sælge en udlejningsejendom, kan han ifølge lejeloven have pligt til at tilbyde lejerne, at de kan købe ejendommen på andelsbasis. Det medfører, at udlejeren – senest samtidig med tilbuddet om at købe – skal give lejerne de påkrævede oplysninger om ejendommen.
Med de nye regler kan disse oplysninger nu også fremsendes digitalt, f.eks. via en digital platform. Det kan f.eks. være som et link til en hjemmeside eller i form af et usb-stik med oplysningerne. Også her gælder, at hvis enkelte lejere har fravalgt den digitale kommunikation, skal de have oplysningerne med almindelig post.

Afsender har bevisbyrde

De nye regler ændrer ikke ved, at afsenderen – hvilket i praksis som regel er udlejeren – bærer risikoen for at meddelelsen kommer frem til den korrekte modtager. Hvis man ikke kan bevise, at en meddelelse f.eks. via e-mail er nået frem, har den ingen retsvirkning. Det kan være meget uheldigt og skabe konflikter, hvis det f.eks. drejer sig om en varslet huslejestigning.

Derfor skal anbefalingen herfra være, at vigtige meddelelser, som i dag sendes med anbefalet post eller med en afleveringsattest, fortsat bliver sendt på denne måde. Er du i tvivl om den rigtige fremgangsmåde, bør du naturligvis vende sagen med din advokat, inden du trykker på ”send”.

Hvis lejeaftalen er indgået før 1. januar 2018, gælder de nye regler først fra 1. januar 2019. Desuden skal udlejeren meddele lejerne om, at de nye regler bliver taget i brug samt gøre opmærksom på muligheden for at fravælge den digitale kommunikation.