FORÆLDELSESREGLEN I AB 92 CTR. DEN NYE FORÆLDELSESLOV

For entrepriseaftaler der indgås efter den 1. januar 2008, er der opstået en ny problemstilling, som alle byggeriets aktører skal være yderst opmærksomme på.

Den 1. januar 2008 trådte den nye forældelseslov i kraft, og udover at indføre nye forældelsesfrister følger det af loven, at denne ikke kan fraviges til skade for forbrugere.

AB 92 er ikke samtidig med indførelsen af forældelsesloven blevet ændret, hvorfor AB 92’s forældelsesregel om 5 års ansvar for entreprenøren fra arbejdets aflevering, i AB 92 fremstår uforandret. Reglen om entreprenørens begrænsning af ansvarsperioden til 5 år kan dog for fremtiden ikke gøres gældende overfor forbrugere, som fremover, på visse betingelser, kan gøre mangelsansvar gældende i op til 10 år fra byggeriets aflevering.

Ved entrepriseaftaler hvor der ikke er aftalt AB 92, gjaldt der tidligere 20 års ansvarsperiode for entreprenøren. Denne periode er med den nye forældelseslov ændret til maksimalt 10 år.

Entreprenørfælden

For totalentreprenører og hovedentreprenører medfører ændringen i forældelsesloven en særlig problemstilling. Eftersom de har indgået aftalen med den private bygherre (forbrugeren), så er de bundet af reglen om op til 10 års ansvarsperiode. Men samtidig har de indgået aftale med underentreprenører, som skal udføre dele af arbejdet, og underentreprenørerne – som ikke har indgået aftale med en forbruger men med hovedentreprenøren – er stadig omfattet af forældelsesreglen på 5 år i AB 92, hvis AB 92 er aftalt mellem totalentreprenøren / hovedentreprenøren og underentreprenøren.

Fremkommer forbrugeren således med et berettiget mangelskrav 7 år efter byggeriets aflevering, medfører det, at total- eller hovedentreprenøren må bære hele tabet herved, også selvom kravet, hvis mangelen var opdaget, inden der var gået 5 år, kunne være rettet mod underentreprenøren.

Med henblik på at sikre at alle byggeriets parter er omfattet af de samme regler, hvilket er mest hensigtsmæssigt, vil det derfor være nødvendigt i alle fremtidige entreprisekontrakter at tilføje, at forældelseslovens regler, gælder forud for forældelsesreglen i AB 92.

Forbrugerens valgmuligheder

Det værste en entreprenør kan gøre, er at fortsætte uændret. I så fald kan forbrugeren, når tvisten opstår, og AB 92 er aftalt, vælge mellem at benytte forældelsesreglen i AB 92 eller forældelseslovens regler. Fordelen for forbrugeren herved er, at selvom der er 10 års forældelse efter forældelsesloven, så følger det samtidig af forældelsesloven, at forbrugeren skal reklamere senest 3 år efter, at manglen blev opdaget eller burde være opdaget. Burde manglen være opdaget 1 år efter afleveringen, men reklamerer forbrugeren først 4½ år efter afleveringen, så vil forbrugerens krav være forældet efter forældelsesloven, mens forældelsesreglen i AB 92 fortsat vil kunne gøres gældende, idet der ikke er gået 5 år siden afleveringen. Forbrugeren kan i eksemplet dog stadig risikere at kravet er fortabt ved passivitet, men kravet vil i hvert fald ikke være forældet.

Obligatorisk byggeskadeforsikring

De problemer som overgangen til de nye forældelsesregler vil medføre, vil først komme for dagens lys om nogle år, og med risiko for store økonomiske konsekvenser for den entreprenør der ikke sikrer sig allerede nu.

Der ligger også heri en risiko for forbrugeren, i og med at der vil være tilfælde, hvor der hverken er forsikringsdækning, eller hvor entreprenøren ikke har de nødvendige midler til at dække mangelskravet, hvorfor også forbrugeren vil lide et tab.

Det er derfor både i bygherrens og entreprenørens interesse at sikre, at der er en forsikring, der dækker mangelskrav i indtil 10 år efter byggeriets aflevering.

Den obligatoriske byggeskadeforsikring, som skal tegnes af alle professionelle bygherrer, som videresælger eller udlejer nybyggeri direkte til privatpersoner, trådte i kraft den 1. april 2008. Forhåbningerne er, at ordningen vil være med til at begrænse antallet af mangler indenfor det private byggeri, på samme måde som ordningen med Byggeskadefonden har gjort for det offentligt støttede byggeri.

Forsikringen har en løbetid på 10 år og forsikringsselskabet står for at gennemføre 1 års og 5 års eftersyn af byggeriet.

Udgifterne forbundet med at tegne forsikringen vil dog i den sidste ende skulle betales af bygherren.