I 2008 trådte den nye forældelseslov i kraft. Den afløste forældelsesloven fra 1908 og forældelsesreglerne i Danske Lov. Da det tidligere lovgrundlag var mere end 100 år gammelt, medførte den nye forældelseslovs ikrafttræden flere større ændringer herunder et nyt udgangspunkt om 3-årig forældelse.
Forældelseslovgivningen er indviklet, men ikke desto mindre vigtig at have styr på f.eks. som køber eller sælger af en ejendom. For hvor lang tid kan man egentlig gøre et krav om mangler gældende mod sælger?
Som udgangspunkt gælder der en 3-årig forældelsesfrist vedrørende mangler ved fast ejendom. Begyndelsestidspunktet regnes fra det tidspunkt, hvor køber vidste eller burde vide, at der var en mangel ved ejendommen. Udgangspunktet om en 3-årig forældelsesfrist gælder dog ikke evigt, da der en absolut forældelsesfrist på 10 år.
Beregning af den absolutte forældelsesfrist var omdrejningspunktet i en retssag, som advokat Cecilie Hjorth har ført og vundet for sin klient.
Sagen kort
I maj 2008 blev der indgået købsaftale mellem sagens parter, hvori overtagelsesdagen blev aftalt til december 2008. Køber fik dog allerede dispositionsret over ejendommen i august 2008.
Køber udtog stævning mod sælger i november 2018 grundet påståede mangler ved ejendommen og spørgsmålet var herefter, om forældelsesfristens begyndelsestidspunkt skulle regnes fra tidspunktet for overtagelsen eller fra det tidspunkt, hvor køber fik dispositionsret over ejendommen.
Da forældelsesspørgsmålet var helt afgørende for, om køber overhovedet kunne gøre et krav gældende, blev denne del af sagen udskilt til særskilt behandling og delhovedforhandling.
Parternes synspunkter
Køber var af den opfattelse, at den absolutte forældelsesfrist på 10 år skulle regnes fra overtagelsesdagen den 1. december 2008, og at indlevering af stævningen i november 2018 derfor var rettidig og havde afbrudt forældelsen.
Advokat Cecilie Hjorth gjorde – på vegne af sælger – heroverfor gældende, at forældelsesfristen skulle regnes fra august 2008, hvor køber fik dispositionsret over ejendommen, og at indleveringen af stævningen derfor var sket efter, at forældelsen var indtrådt.
Rettens afgørelse
Retten fandt, at forældelsesfristen som udgangspunkt skal regnes fra overtagelsestidspunktet, men da sælger havde ført bevis for, at køber allerede i august 2008 kunne udøve dispositionsretten over ejendommen fuldt ud, fandt retten, at begyndelsestidspunktet for beregningen af den absolutte forældelsesfrist skulle fastsættes til dispositionstidspunktet og ikke først til den senere overtagelsesdag i december 2008.
Da retten herefter konkluderede, at forældelsen var indtrådt i august 2018, havde køber indleveret stævningen for sent, og retten frifandt derfor sælger.
Advokatgruppens bemærkninger
Overtagelsesdagen er den dag, hvor ejendommen officielt overdrages fra sælger til køber som ny ejer. Det sker dog ofte i praksis, at køber – evt. som en del af forhandlingerne med sælger – får dispositionsret over ejendommen på et tidligere tidspunkt. Når køber får dispositionsret over ejendommen, kan køber disponere over ejendommen, selvom sælger formelt set stadig ejer den frem til overtagelsesdagen.
I visse tilfælde kan perioden mellem dispositionstidspunktet og overtagelsesdagen være endog ganske lang og udgøre flere måneder.
Som det blev illustreret i denne sag, skal man være opmærksom på, at den absolutte forældelsesfrist ikke automatisk regnes fra overtagelsesdagen i de tilfælde, hvor man rent faktisk har disponeret over ejendommen fra et tidligere tidspunkt. Det er især vigtig viden for køber, der skal være opmærksom på, hvornår den sidste mulighed for at gøre krav gældende mod sælger forsvinder, men også for sælger, hvis denne bliver mødt af et krav fra køber.
Brug for hjælp?
Vi har styr på forældelsesloven, og har hjulpet mange klienter med sager, hvor forældelse har været omdrejningspunktet.
Er du usikker på, om dit krav mod sælger – eller købers krav mod dig – er forældet, er du velkommen til at kontakte os.
Du kan altid ringe til os på 70101330 for en gratis snak om din sag – og ellers kan du også henvende dig til os på mail kontakt@advokatgruppen.dk.
