Lejer flytter med

Om køb af bolig, hvor der i forvejen bor en lejer

Særligt i disse dage med finanskrise og mange usolgte boliger landet over, er det attraktivt at udleje sin ejendom, så længe den alligevel ikke kan sælges.

Lejekontrakterne er sædvanligvis udformet som tidsbegrænsede lejeaftaler samt ofte med en klausul om, at lejer skal fraflytte, såfremt ejendommen bliver solgt.

Men hvad gælder egentlig, hvis man køber en ejendom, hvor der bor en eller flere lejere?

Lejelovgivningen

Det er muligt i lejekontrakten at aftale, at en lejeaftale skal være tidsbegrænset. Det kræver dog, at udlejer kan sandsynliggøre, at tidsbegrænsningen er rimelig og begrundet i udlejers forhold. At udlejer har tænkt sig at sælge ejendommen, når lejeaftalen udløber, kan være en rimelig grund, men er det ikke nødvendigvis.

En tidsbegrænset lejeaftale ophører uden opsigelse, når aftalen udløber. Lejer har pligt til at fraflytte lejemålet, når aftalen udløber. Der er dog den undtagelse, at såfremt lejer med udlejers viden alligevel bliver boende i lejligheden i mere end 1 måned efter aftalens udløb, og uden at udlejer har opfordret lejer til at flytte, så fortsætter lejekontrakten, som om den ikke var tidsbegrænset. I så fald vil det blive meget sværere at opsige lejer. Det kan derfor være en god ide, at sende lejer et brev et par måneder før lejeaftalen udløber, hvori De gør opmærksom på, at lejeaftalen snart ophører.

En klausul om at lejer skal fraflytte ejendommen i tilfælde af, at ejendommen bliver solgt er derimod ugyldig, og lejer kan vælge at se bort fra den. Udlejer kan kun opsige lejeaftalen, når tidsbegrænsningen udløber, eller såfremt ét af de vilkår som oplistes i lejeloven er opfyldt. Vil udlejer af med en lejer, fordi han har solgt ejendommen, så kan udlejer blive nødt til at betale lejer for at flytte.

Ved salg af en ejendom, hvor der bor en eller flere lejere, så overtager køber rollen som udlejer fra overtagelsesdagen. Lejer har lejet lejligheden og kan som udgangspunkt være ligeglad med, hvem der er ejer af lejligheden. Lejeaftalen fortsætter på uændrede vilkår. Lejer skal selvfølgelig have besked om ejerskiftet, og at huslejen for fremtiden skal indbetales til den nye ejer. De rettigheder som lejer havde overfor sælger, har lejer også overfor køber. Køber må derfor finde sig i de vilkår, der fremgår af lejekontrakten, uanset om køber har været bekendt med disse, herunder pligten til at tilbagebetale lejers depositum ved fraflytningen.

Som køber skal man endvidere være opmærksom på, at udlejning af ejendomme, også selv om det kun er et enkelt værelse, er at anse for erhvervsmæssig, og udlejer anses pr. definition for at være den stærke part. At være udlejer indebærer en lang række pligter, som man som køber aktivt bør gøre op med, om man vil varetage med de risici det indebærer.

Fremvisning

Vedrørende fremvisning af lejligheden er udgangspunktet, at udlejer kun har adgang til lejligheden, hvis forholdene kræver det.
En lovlig grund til at udlejer kan skaffe sig adgang til lejligheden kan f.eks. være i forbindelse med et salg af lejligheden.

I forbindelse med at udlejer ønsker adgang til lejligheden, er det vigtigt, at der tages rimelige hensyn til lejer. Der kan i den forbindelse tages udgangspunkt i reglerne om fremvisning af lejligheden, når lejligheden skal genudlejes. Ifølge disse regler er det lejer, der bestemmer tidspunktet for fremvisning, men det skal dog minimum være 2 timer hver anden hverdag på et bekvemt tidspunkt. Udlejer kan således ikke kræve, at lejer skal give adgang til lejligheden, mens lejer er på arbejde eller i løbet af weekenden. Lejer kan desuden forlange, at få besked om, hvornår lejligheden skal fremvises, i så god tid at lejer kan indrette sig herefter.

Som udgangspunkt er der ingen begrænsning i, hvor mange gange man må fremvise lejligheden i forbindelse med et salg. En analogi af reglerne for fremvisning ved genudlejning må dog medføre, at der er en overgrænse på én fremvisning hver anden hverdag – og formentlig færre eftersom det ikke er lejer, der har taget initiativet til, at ejendommen skal sælges.

Hvis lejer nægter at give adgang til fremvisning af lejligheden, kan udlejer skaffe sig adgang til lejligheden med fogedens hjælp. Desuden kan udlejer vælge at ophæve lejeaftalen, fordi lejer i så fald har misligholdt lejeaftalen.

Det er uden betydning, om udlejer selv fremviser lejligheden eller får en mægler til det. Lejer kan dog kræve, at enten udlejer eller mægleren er til stede under fremvisningen, såfremt lejer ikke er til stede i lejligheden og selv kan/vil forestå fremvisningen.

Køb af hus med lejer

I standardkøbsaftaler på privatboliger står der, at ejendommen sælges fri af lejemål. Sælger garanterer altså, at der ikke bor nogen til leje i ejendommen.

Bor der en lejer i ejendommen, er det meget væsentligt for sælger at oplyse om det for at undgå erstatningsansvar eller at køber ophæver handlen. Tilsvarende er det meget væsentligt for køber at vide, at der bor en lejer, da det i væsentligt omfang kan begrænse købers brug af ejendommen.

Opsige lejer

Har lejer lejet et enkelt værelse i et en-families hus, hvor sælger selv bor, så kan både sælger og køber opsige lejeaftalen med én måneds varsel. Disse lejeaftaler volder således sjældent problemer. Dog bør køber stille det krav, at sælger skal garantere, at lejer er ude af huset, inden overtagelsesdagen. Eventuelle omkostninger forbundet med udsættelse af lejer kan køber herefter kræve erstattet hos sælger.

Har lejer derimod lejet hele ejendommen, så er situationen en helt anden. I et sådant tilfælde kan lejer kun opsiges med ét års varsel, og kun såfremt køber selv ønsker at benytte ejendommen – hvilket køber sædvanligvis vil.

Køber risikerer dermed, at der kan gå et helt år, inden han kan flytte ind i sin nye ejendom.

Krav mod sælger

Har køber uden at burde vide det købt en ejendom med en lejer, så foreligger der en mangel ved ejendommen, og køber har derfor mulighed for at gøre mangelsbeføjelser gældende overfor sælger.

Sælger kan ikke frigøre sig fra sit ansvar i denne forbindelse ved at betale halvdelen af en ejerskifteforsikring. Ejerskifteforsikringen dækker ikke denne type mangler.

Sælger kan dog afhjælpe manglen ved at betale lejer for at fraflytte straks.

Den første mulighed køber har overfor sælger er, at køber hæver købet, og handlen går tilbage. Dette kan køber kræve, såfremt der er tale om en væsentlig mangel. Det vil det sædvanligvis være, når køber har planlagt at overtage ejendommen straks til brug som egen bolig.

Købers anden mulighed er, at kræve erstatning af sælger for det tab, som lejeaftalen medfører. Købers tab vil være de øgede udgifter, der vil være ved, at køber skal finde et andet sted at bo, indtil lejer er fraflyttet. Fra tabet skal fratrækkes den løbende lejeindtægt, som køber vil få fra lejer. For en køber som ønsker at overtage ejendommen til eget brug, vil en erstatning kun undtagelsesvist være en tilfredsstillende løsning.

Afrunding

Har man ikke tidligere beskæftiget sig med udlejning, og har man ingen planer om at gøre det her og nu, så er rådet simpelt. Lad være med at købe en ejendom, hvor der bor lejere. Som køber må man i stedet kræve, at lejerne er fraflyttet ejendommen, allerede inden købsaftalen er endelig. Man kan således godt skrive under på købsaftalen med sædvanligt advokatforbehold, men samtidig med det forbehold at lejer skal være fysisk fraflyttet ejendommen senest en bestemt dato, for at aftalen kan anses for indgået.