Lejekontrakten

Hos Advokatgruppen kan vi rådgive dig om, hvorvidt der i din lejekontrakt er ugyldige eller ulovlige vilkår

Lejekontrakter til boliger er omfattet af lejeloven og boligreguleringsloven. Lejeloven fastsætter en række begrænsninger for, hvad der gyldigt kan aftales i en boliglejekontrakt.

Det er desværre ikke usædvanligt, at der i en boliglejekontrakt er ugyldige vilkår.  Mange lejere bliver ofte overrasket over, at man som lejer ikke nødvendigvis er bundet af alle vilkårene i den aftale, som man har indgået med udlejer. Det er udlejer, der har ansvaret for, at lejekontrakten er udformet korrekt, og der kan være mange penge at spare for lejeren, hvis der viser sig at være fejl i lejekontrakten.

Vores rådgivning

Hos Advokatgruppen kan vi rådgive dig om, hvorvidt der i din lejekontrakt er ugyldige eller ulovlige vilkår, og hvad du i givet fald kan gøre, hvis der er fejl i lejekontrakten.

Kontakt os for en uforpligtende snak om dine ønsker og få et overslag over omkostningerne.

Husleje i boliger

Der findes 4 forskellige måder at beregne huslejen på i boliglejemål. Hvilken metode der gælder afhænger bl.a. af, hvilken type lejemål der er tale om, hvor i landet lejemålet ligger, antal lejemål i ejendommen og ejendommens alder.

Reglerne for fastsættelse af husleje er så kompliceret, at kun de færreste forstår reglerne.

Alt afhængig af hvilken type lejebolig du bor i, og ejendommens alder kan du have mulighed for at klage til Huslejenævnet over størrelsen af din husleje. Læs mere om Huslejenævnet her.

Hvis udlejer har fået forhåndsgodkendt huslejen af Huslejenævnet, kan lejer ikke klage over huslejen. Det samme gælder, hvis ejendommen er taget i brug som bolig i 1992 eller senere, eller hvis der er tale om en eksisterende tagetage indrettet til boliger efter 1. september 2002, eller en ny tagetage opført efter 1. juli 2004.

Særlige vilkår – § 11

I typeformular A8 § 11 skal udlejer indføje alle særlige vilkår, som pålægger lejer større forpligtelser, end hvad der i øvrigt måtte følge af lejekontrakten eller lejeloven. Det er derfor oftest i denne bestemmelse, at ugyldige vilkår kan findes.

Som lejer skal man derfor have særligt fokus på, hvad der står i § 11, og om man kan acceptere de vilkår, som udlejer her har indføjet.

Depositum og forudbetalt husleje

Udlejer må ved lejeaftalens start kræve, at lejer skal betale et depositum svarende til op til 3 måneders husleje. Beløbet beregnes på baggrund af den rene leje uden a conto beløb til forbrug. Det samme må udlejer kræve i forudbetalt leje.

Har lejer betalt leje forud, så kan lejer i den sidste del af lejeperioden undlade at betale husleje svarende til den forudbetalte husleje. Depositummet må til gengæld ikke bebos op ved opsigelse.

Fremleje

Som lejer har du under visse betingelser ret til at fremleje lejligheden.

Du har altid ret til at fremleje op til halvdelen af lejligheden, mens du selv bor i resten af lejligheden. Dvs. i en 2 eller 3-værelses lejlighed, må du fremleje ét værelse. I en 4-værelses lejlighed må du fremleje 2 værelser osv.

I ejendomme med mere end 13 lejemål har du altid ret til at fremleje hele lejligheden i op til 2 år, hvis du skal være bortrejst midlertidigt. I mindre ejendomme kræver fremleje udlejers tilladelse.

Det er vigtigt, at fremlejekontrakten udformes korrekt. Vi udarbejder gerne fremlejekontrakten for dig. Prisen er sædvanligvis 3.000 kr. inklusiv moms.

Lejekontraktens udformning

Lejekontrakter til boliger skal enten laves på en autoriseret typeformular (på nuværende tidspunkt typeformular A9) eller som en individuel kontrakt. Hvis en kontrakt fremstår som en standardkontrakt, men ikke er lavet på en autoriseret typeformular, så er alle vilkår i kontrakten, som stiller lejer ringere end lejeloven, ugyldige.

Lejekontrakter, som stadig er i kraft, kan godt gyldigt være lavet på en tidligere, autoriseret typeformular.

Tidsbegrænsning

En aftale om at lejekontrakten skal være tidsbegrænset, skal for at være gyldig være rimeligt begrundet fra udlejers side. Hvis udlejer ikke kan komme med en rimelig begrundelse for, hvorfor et lejemål skal være tidsbegrænset, så tilsidesættes tidsbegrænsningen og lejeaftalen fortsætter tidsubegrænset.

En rimelig begrundelse som boligretten sædvanligvis godkender er, hvis udlejer forgæves har forsøgt at sælge ejendommen, og man derfor ønsker at udleje den i en periode, indtil ejendomsmarkedet bliver mere gunstigt. Andre tilfælde kan være, hvis udlejer i en periode skal arbejde langt væk, f.eks. i udlandet.

Det er i øvrigt en myte, at en tidsbegrænsning maksimalt må vare 2 år.

Nyistandsat

Som lejer skal man være særligt opmærksom på, om der i lejekontrakten står, at lejemålet er nyistandsat ved lejers indflytning, og at det ligeledes skal afleveres nyistandsat.

Ved et nyistandsat lejemål forstås sædvanligvis, at alle vægge og lofter er nymalede, at trægulve er afhøvlede og evt. nylakerede, og at der i øvrigt ikke er mangler ved lejemålet.

Nyistandsættelse af lejemål er forbundet med store udgifter, som man som lejer skal tage højde for allerede ved indflytning, da man som lejer vil skulle betale disse udgifter ved fraflytningen.

Husdyr

Som lejer har man ret til at holde husdyr i lejemålet, medmindre andet følger af lejekontrakten eller af ejendommens husorden. Se også denne artikel.

Som lejer bør man altid, uanset om lejemålet er nyistandsat eller ej, senest 14 dage efter indflytning fremsende en detaljeret liste til udlejer, over eventuelle mangler eller skader på lejemålet, som man har opdaget. Mangler som står på en sådan liste skal lejer ikke betale for udbedring af ved lejers fraflytning. Som lejer kan man nemlig ikke forpligtes til at bringe et lejemål i bedre stand, end det var i ved indflytningen.