Forældrekøb

Forældrekøb er, når du køber en ejerbolig for at leje den ud til dit barn

Forældrekøb

Som forældre vil man gerne sikre sit barn den bedste start på livet som udeboende. Når pladsen på drømmestudiet er opnået, går en næsten lige så svær kamp i gang, nemlig boligjagten. Især i de større studiebyer er det vanskeligt for de unge at finde noget passende at bo i. Forældrekøb er et godt alternativ til lejeboligen på et kollegie, hos et alment boligselskab eller en privat udlejer.

Ved forældrekøb køber forældrene, bedsteforældrene eller et andet familiemedlem en ejerlejlighed, som de herefter udlejer til den unge. Ud over den tryghed forældrene opnår ved at give den unge et trygt og godt hjem, er der også en lang række andre fordele ved forældrekøbet.

Forældrekøbet kan være en god løsning for hele familien, men der er mange ting at tage højde for inden, under og efter købet.

Boligsikring

En af fordelene ved forældrekøb er, at den unge som lejer ved forældrene er berettiget til boligsikring efter de almindelige regler. En lang række forhold bestemmer om, og i givet fald, hvor stor boligsikring man er berettiget til.

Som udgangspunkt ydes der boligsikring af 15 % af huslejen til lejere uden børn. For at få boligsikring skal den unge mindst selv betale 1.975 kr. (2014) om måneden af huslejen, og den maksimale boligsikring er 985 kr. (2014) om måneden, hvis den unge bor uden børn. Det hele kan være indkomstafhængigt.

Hvis huslejen til forældrene er fastsat for høj, ydes boligsikringen kun i forhold til markedslejen, hvorfor det også af denne årsag er vigtigt at huslejen fastsættes på markedsvilkår.

Ansøgning om boligsikring sker til Udbetaling Danmark, hvilket sker elektronisk på www.borger.dk.

Gensalg

Hvad skal der ske med lejligheden, når den unge ikke længere skal bo der?

Forældrekøbet kan være en investering for forældrene. Lejligheden vil typisk være placeret centralt i en af de større studiebyer, og derfor i de fleste tilfælde være nem at sælge igen, når den unge er færdig med at studere, og ønsker at flytte ud af lejligheden. Lejlighedspriserne i de større danske byer har generelt været jævnt stigende, og salg kan derfor ofte ske med fortjeneste til forældrene.

Hvis priserne på lejligheder ikke er tilfredsstillende, eller hvis salg er vanskelig, kan lejligheden i en periode udlejes til en ny lejer.

Fortjeneste eller tab ved salg af ejerlejligheden er skattepligtig for forældrene efter ejendomsavancebeskatningsloven, når man ikke selv har boet i lejligheden.

En anden løsning er at sælge lejligheden til den unge. Forældrene kan sælge lejligheden til den unge til 15 % under den offentlige ejendomsvurdering uden at dette anses for en gave. Den unge vil senere, såfremt han eller hun bliver boende i lejligheden, kunne videresælge lejligheden, uden at blive beskattet af en eventuel fortjeneste

Udlejning og fremleje

Når den ønskede ejerlejlighed er købt udlejes denne til den unge. Der er tale om en sædvanlig udlejning, der er omfattet af lejeloven. For at undgå uheldige skattemæssige og boligstøttemæssige konsekvenser skal huslejen fastsættes på markedsvilkår – den husleje, der vil kunne opnås fra en tredje part.

Der er intet ubetinget lovkrav om at lejeaftalen skal være skriftlig, men det er generelt mest hensigtsmæssigt med en skriftlig lejekontrakt blandt andet ved ansøgning om boligstøtte. Man bør i denne sammenhæng være opmærksom på betydningen af forskellige lejevilkår, f.eks. indvendig vedligeholdelse, der har betydning for størrelsen af boligsikringen.

Det kan være en mulighed at købe en lidt større eller dyrere lejlighed med tanke på at den unge kan blive boende i lejligheden, også efter at studierne er afsluttet. En større og dyrere lejlighed medfører en højere husleje, men giver samtidig den unge mulighed for i en periode, at fremleje et værelse til en ven eller medstuderende. Herved får den unge dækket en del af huslejen i fremlejeperioden.

Fremlejes et værelse for en bestemt periode bør der altid udarbejdes en skriftlig lejekontrakt. Fremlejekontrakten indgås mest hensigtsmæssigt mellem den unge og fremlejer, således at forældrene altid kan opsige hele lejemålet.

Det er vigtigt at lejekontrakten mellem forældrene og den unge, samt fremlejekontrakten udarbejdes korrekt.

Skat

De skattemæssige forhold er afgørende for den økonomiske fordel ved et forældrekøb.

For den unge er boligsikring skattefri, og hvis huslejen er fastsat på markedsvilkår får lejeaftalen ingen skattemæssige konsekvenser for den unge.

For forældrene er lejeindtægten en personlig indkomst, der beskattes. Forældrene har til gengæld fradrag i den personlige indkomst for driftsudgifter herunder ejendomsskatter, fællesudgifter, vedligeholdelsesudgifter mv., mens renteudgifter alene kan fradrages i kapitalindkomsten.

Forældrene har herudover mulighed for at vælge to alternative skatteordninger:

Da udlejning af en ejerlejlighed betragtes som erhvervsmæssig virksomhed, kan forældrene anvende virksomhedsskatteordningen. Herved opnås fradrag i den personlige indkomst for renteudgifterne, mens ordningen til gengæld forudsætter at der aflægges et mere detaljeret regnskab og selvangivelse. Udarbejdelsen af regnskabet bør foretages af en revisor.

Forældrene kan også anvende kapitalafkastordningen, der indebærer, at forældrene i stedet for at fratrække de faktiske renteudgifter i den personlige indkomst fratrækker et beløb opgjort som en procent af lejlighedens kontantværdi ved anskaffelsen – et såkaldt kapitalafkast. Kapitalafkastet fratrækkes i den personlige indkomst, hvor fradragsværdien er høj og samtidig tillægges kapitalindkomsten, hvor beskatningen er lav.

Vi har et fast samarbejde med erfarne revisorer, der rådgiver om bl.a. virksomhedsskatteordningen og kapitalafkastordningen.