Fejl og mangler i entrepriseforhold – de juridiske aspekter

Hvad er en mangel?

I en entreprise kan der forekomme forskellige former for fejl og mangler, både synlige og skjulte. Nogle af de fejl, som vi ofte ser i forbindelse med et byggeri, er:

  • At arbejdet ikke er udført i overensstemmelse med aftale
  • At arbejdet er udført, men ikke udført fagmæssigt korrekt
  • At en del af leverancen mangler
  • At arbejdet er udført i strid med byggelovgivningen,
  • At der er tale om en skjult mangel, som først viser sig efter aflevering

I nogle tilfælde er det entreprenøren, der er ansvarlig for fejlen eller manglen. Det kan f.eks. være hvis:

  • Det udførte arbejde ikke stemmer overens med det, som du har aftalt med entreprenøren
  • De materialer, som entreprenøren har valgt, ikke lever op til standarden for ”sædvanlig god kvalitet”
  • Arbejdet ikke er udført fagmæssigt korrekt

Typer af mangler

Der kan forekomme forskellige typer af mangler ved en entreprise:

  • Udførelsesmangler: mangler som følge af entreprenørens mangelfulde udførelse.
  • Materialemangler: materialerne, som entreprenøren har leveret eller anvendt, er mangelfulde eller i strid med det aftalte.
  • Garantiansvar: hvis entreprenøren har indestået for et bestemt resultat, som ikke er til stede ved arbejdets afslutning, vil han kunne ifalde ansvar.
  • Udviklingsskade: hvis arbejdet på udførelsestidspunktet er udført fagmæssigt korrekt, men det senere kan konstateres, at fejlen kunne have været undgået, hvis der var blevet anvendt andre materialer eller metoder.

Hvornår foreligger der en fejl eller en mangel?

Det er vigtigt at huske, at din egen opfattelse af en fejl eller mangel ved arbejdet ikke nødvendigvis er den reelle vurdering. Det er byggelovgivningen og aftalen mellem dig og entreprenøren, der definerer, om der er tale om en mangel ved det aftalte arbejde.

Derfor er det essentielt, at dine forventninger til arbejdet klart er specificeret i aftalen, så prisen kan afstemmes i forhold til arbejdsstandard, materialevalg og så videre. Hvis en fejl kan henføres til dine egne handlinger, kan du ikke påberåbe dig en mangel. Det kan være tilfældet, hvis du har anvendt materialerne forkert eller mangler vedligeholdelse. Det kan også komme til udtryk, hvis du har krævet specifikke materialer, der har været årsag til manglen eller skaden.

Fagmæssigt korrekt

Det er altid entreprenørens ansvar at udføre arbejdet fagmæssigt korrekt. Dette indebærer overholdelse af branchestandarder, normer og anvisninger. Fagmæssigt korrekt udførelse betyder også, at de anvendte materialer opfylder den nødvendige kvalitetsstandard. Entreprenøren har som udgangspunkt frihed til at vælge materialerne, medmindre andet er aftalt. Hvis der er aftalt anvendelse af bestemte materialer, er entreprenøren ansvarlig for at sikre, at disse materialer opfylder de nødvendige standarder.

Din bevisbyrde

Hvis du som bygherre mener, at der foreligger en fejl eller mangel, skal du løfte bevisbyrden. Du skal altså bevise, at der foreligger en afvigelse fra dét, du har fået leveret i forhold til dét, du har aftalt med entreprenøren.

Udover selve manglen, så skal du også dokumentere de omkostninger, der vil være til manglens udbedring. Bevisbyrden vil du kunne løfte ved gennemførelse af syn og skøn.

Hvis du opdager en fejl ved arbejdet, er det vigtigt at du ikke, før der er gennemført syn og skøn ved en uvildig skønsmand, foretager hel eller delvis udbedring. Kun pligten til at reducere skaden kan begrunde (midlertidig) afhjælpning i mindst muligt omfang.

Hvis du, som bygherre, formår at løfte denne bevisbyrde, har entreprenøren bevisbyrden for, at manglen ikke er ansvarspådragende. Entreprenøren er herefter ansvarlig for manglen, medmindre entreprenøren godtgør, at manglen ikke skyldes hans fejl eller forsømmelse.

Syn og skøn

I entreprisesager anvendes syn og skøn til at fastslå faktiske forhold og sikre beviser. Hvis der opstår tvist mellem parterne om en mulig fejl eller mangel, kan syn og skøn være et effektivt værktøj til at besigtige manglen og udarbejde en rapport baseret på parternes spørgsmål. Dette udgør en faglig og teknisk vurdering af byggeriets tilstand, både ved aflevering og under igangværende arbejde.

Det er vigtigt at huske, at hvis der opdages en fejl, skal der gennemføres syn og skøn ved en uvildig skønsmand, før der foretages nogen form for udbedring. Kun pligten til at reducere skaden kan begrunde en midlertidig afhjælpning i mindst muligt omfang. Ved syn og skøn skal der tages højde for branchestandarder, normer og anvisninger samt at anvendte materialer opfylder nødvendige kvalitetsstandarder.

Hvornår skal du benytte syn og skøn?

Syn og skøn er en effektiv måde at opnå uvildig vurdering i tvister om fejl eller mangler ved et byggeri. Det kan spare parterne for omkostningerne ved en voldgiftssag eller retssag, og i nogle tilfælde kan en syn- og skønsrapport føre til en løsning på tvisten.

Hvis tvisten ikke kan løses gennem syn og skøn, vil rapporten ofte have stor betydning i en eventuel retssag eller voldgiftssag. Det er vigtigt at huske, at der skal gennemføres syn og skøn ved en uvildig skønsmand, før der foretages nogen form for udbedring, og at branchestandarder og kvalitetsstandarder skal tages i betragtning.

Syn og skøn er ikke kun en vigtig proces i at fastslå faktuelle forhold og sikre beviser i entreprisesager, men det har også en kritisk rolle i konfliktløsningssystemet. Det er en effektiv måde at opnå uvildig vurdering og kan spare parterne for omkostningerne ved en voldgiftssag eller retssag. En syn- og skønsrapport kan også føre til en løsning på tvisten og kan være afgørende i en eventuel retssag eller voldgiftssag. Selvom det kan sætte byggeriet på pause, er syn og skøn en procesbesparende effekt for parterne.

AB 18, ABT 18 eller ABR 18

Ved valg af AB 18, ABT 18 eller ABR 18 skal en begæring om syn og skøn indsendes til Voldgiftsnævnet. Reglerne findes i henholdsvis §66, §64 og §61. Begge parter skal blive enige om spørgsmålene til skønsmanden, og Voldgiftsnævnet vil udpege en uvildig skønsmand.

Skønsmanden tager kun stilling til tekniske spørgsmål og ikke juridiske vurderinger. I nogle tilfælde kan der foretages et nyt syn og skøn ved en anden skønsmand efter Voldgiftsnævnets vurdering. Syn og skøn kan spare omkostningerne ved en voldgiftssag eller retssag og kan føre til en løsning på tvisten.

Afhjælpningsret og afhjælpningspligt

Når entreprenøren har leveret en ydelse med en mangel, så har han en afhjælpningsret, der giver ham ret til at udbedre manglen. Det er dog kun muligt, hvis det ikke er til væsentlig ulempe for bygherren.

Omvendt har bygherren en afhjælpningspligt, hvor han kan påberåbe sig en pligt fra entreprenøren til at afhjælpe manglen inden rimelig tid og uden merbetaling. Det er vigtigt at udføre en gennemgang af afhjælpningen, hvor en afhjælpningsprotokol kan konstatere, om manglen er afhjulpet tilstrækkeligt.

Hvis du og entreprenøren har aftalt AB 18 som aftalegrundlag for jeres kontrakt, så har du ret til at få entreprenøren til at udbedre fejl og mangler indtil 5 år efter afleveringen af arbejdet. Ellers er det de almindelige forældelsesfrister i forældelsesloven, der er gældende.

Mangler er ikke afhjulpet

Den almindelige forældelsesfrist er 3 år, regnet fra byggeriets aflevering, men hertil gælder dog 10 års forældelse for skjulte mangler – ligeledes regnet fra aflevering af byggeriet. Du skal være opmærksom på, at du skal kunne bevise, at der foreligger en fejl eller en mangel. Denne bevisbyrde bliver sværere at løfte jo længere tid, der går.

Reklamation

En reklamation er en besked fra en af parterne, hvor der informeres om, at et element ikke er i overensstemmelse med det aftalte eller er blevet udført på en mangelfuld måde.

Hvis der opdages en fejl eller en mangel i det udførte arbejde, skal entreprenøren informeres om det så hurtigt som muligt. Derfor bør man gennemgå entreprenørens arbejde efter afleveringen for at identificere eventuelle fejl og mangler og notere dem ned.

Det er vigtigt at huske på, at forældelsesloven gælder ved siden af AB-aftalevilkårene.

OBS på forældelsesloven

Når det kommer til reklamation af mangler ved en entreprisekontrakt, er det vigtigt at huske på forældelsesloven. Den almindelige forældelsesfrist er på 3 år, og den gælder også i dette tilfælde. Det betyder, at hvis bygherren opdager en mangel 2 år efter aflevering, har de 3 år til at forfølge deres krav.

Det er vigtigt at bemærke, at reklamation alene ikke afbryder forældelsen, og derfor skal bygherren forfølge deres krav inden for fristen ved voldgift eller domstolene, hvis entreprenøren ikke anerkender manglerne.

 

Har du brug for hjælp?

Har du brug for hjælp i forbindelse med fejl og mangler i dit entrepriseforhold, så tøv ikke med at tage kontakt til vores specialiserede advokater. Vi har mange års erfaring på området og kan hjælpe med dig hele vejen igennem. Ring 70 10 13 30 eller udfyld kontaktformularen på siden her. Den første, indledende samtale er altid gratis.

advokat nicolai brommann carøe erhvervsret entreprise
Gratis opkald
Få advokathjælp til din sag
Ja tak!