Et forældrekøb er en proces, hvor forældre køber en bolig til deres børn, enten som et led i at hjælpe dem i gang med at blive selvstændige boligejere, eller som en investering i deres fremtid. Der er flere regler og skattemæssige overvejelser, som er vigtige at være opmærksom på, når du overvejer et forældrekøb.
Det kan være en god idé at rådføre sig med en advokat, der er specialiseret i forældrekøb, for at sikre, at du overholder alle regler og undgår unødige skatter. En advokat kan også hjælpe med at lave en skriftlig aftale mellem forældrene og barnet, der beskriver forholdene omkring købet, herunder betaling, vedligeholdelse, og fremtidige dispositioner af ejendommen.
Forældrekøb – 5 ting, du bør vide
- Skatteregler: Det er vigtigt at undersøge og forstå de skattemæssige konsekvenser ved forældrekøb, da det kan have en betydelig indvirkning på både forældrenes og børnenes skatteforpligtigelser. Det er vigtigt at søge rådgivning fra en skatteekspert, før man går igennem med et forældrekøb.
- Arveafgiftsregler: Forældrekøb kan også føre til arveafgiftsproblemer, da ejendommen nu er blevet en del af børnenes formue. Det er vigtigt at undersøge og forstå arveafgiftsreglerne, og søge rådgivning fra en ekspert, før man går igennem med et forældrekøb.
- Lejeforhold: Man kan vælge at have et almindeligt lejeforhold, hvor børnene lejer ejendommen fra forældrene og betaler leje for at bo i den. Det er vigtigt at sørge for, at lejen er i overensstemmelse med markedet, og at man fører korrekte bogføringer og opbevarer dokumentation for alle lejeindtægter og udgifter.
- Moms og ejendomsskatter: Hvis ejendommen er et fritidshus eller sommerhus, skal man også betale ejendomsskatter og moms af salgsprisen, hvis det er relevant.
- Juridiske konsekvenser: Det er vigtigt at undersøge om der kan være juridiske konsekvenser ved et forældrekøb.
Har du brug for hjælp til forældrekøb?
Vores team af professionelle boligadvokater kan rådgive dig om forældrekøb. Vi tilbyder hjælp gennem hele processen – og vi garanterer, at du er tryg. Du er altid velkommen til at ringe til os for en gratis indledende samtale på telefon 70 10 13 30 eller skrive en mail til kontakt@advokatgruppen.dk.
Hvordan fastsætter du huslejen lovligt?
Når du som forælder køber en bolig til sit barn, er det vigtigt at fastsætte huslejen lovligt for at undgå skattemæssige problemer. Der er flere faktorer, der skal tages i betragtning, når du fastsætter huslejen, herunder personlige indkomst, am bidrag, fastsatte markedsværdi, seneste offentlige ejendomsvurdering og personskattelovens regler.
Vigtige faktorer i forhold til fastsættelse af husleje
En af de vigtigste faktorer at tage i betragtning, er den personlige indkomst for både forældre og barn. Huslejen bør være proportionel i forhold til denne indkomst, og ikke væsentligt højere end den leje, som barnet ville betale på det private lejemarked.
Det er også vigtigt at tage højde for am bidrag. Am bidraget er det beløb, som staten yder til personer, som ikke selv er i stand til at betale for deres bolig. Huslejen bør ikke være så høj, at barnet ikke længere er berettiget til am bidrag.
Fastsatte markedsværdi af ejendommen og seneste offentlige ejendomsvurdering kan også bruges som et udgangspunkt for at fastsætte huslejen. Det er vigtigt at lejen ikke overstiger ejendommens værdi.
Det er også vigtigt at overholde personskattelovens regler for forældrekøb. Dette betyder at lejen ikke må være så høj, at det kan betragtes som en form for skatteundgåelse.
Det er vigtigt at rådføre sig med en boligadvokat for at sikre, at du overholder alle regler og undgår unødige skatter. Det kan også være en god idé at lave en skriftlig lejeaftale mellem forældrene og barnet, der beskriver forholdene omkring huslejen.
Eksempel på fastsættelse af husleje ved forældrekøb
Et eksempel på hvordan man kan fastsætte huslejen for en lejebolig ved forældrekøb kan se sådan her ud:
Forældrene køber en bolig til deres barn for 2 millioner kroner. Seneste offentlige ejendomsvurdering af boligen er 2,2 millioner kroner. Forældrene og barnet har hver en personlig indkomst på 50.000 kroner om måneden.
Huslejen kan fastsættes ved at tage udgangspunkt i boligens markedsværdi og den personlige indkomst for både forældre og barn. En leje på 8-10% af boligens værdi og indkomst kan være rimelig.
Således kan huslejen fastsættes til:
- 2,2 millioner kroner (boligens værdi) x 8% = 176.000 kroner om året eller 14.666 kroner om måneden.
- 50.000 kroner (indkomst) x 10% = 5.000 kroner om måneden
Huslejen kan derefter fastsættes til enten 14.666 kroner om måneden eller 5.000 kroner om måneden, alt efter hvad der er rimeligt i forhold til boligens værdi og den personlige indkomst.
Det er vigtigt at tage hensyn til am bidrag og personskattelovens regler, så huslejen ikke er så høj, at barnet ikke længere er berettiget til am bidrag og det kan betragtes som en form for skatteundgåelse. En skriftlig lejeaftale bør laves mellem forældrene og barnet for at sikre, at alle parter er enige om huslejen.
Et almindeligt lejeforhold
Det er ikke et krav, at du har et almindeligt lejeforhold ved forældrekøb, men det er en mulighed. Hvis du vælger at have et almindeligt lejeforhold, betyder det, at børnene lejer ejendommen fra forældrene, og betaler leje for at bo i den. Dette kan være en god måde at håndtere forældrekøbet på, da det kan hjælpe med at undgå skattemæssige konsekvenser og arveafgiftsproblemer.
Hvis du vælger at have et almindeligt lejeforhold, er det vigtigt at sørge for, at lejen er i overensstemmelse med markedet, og at du fører korrekte bogføringer og opbevarer dokumentation for alle lejeindtægter og udgifter. Det er også vigtigt at sørge for at oplyse SKAT om alle lejeindtægter og betale skat af dem.
Det er vigtigt at bemærke, at du ikke kan have et almindeligt lejeforhold, hvis ejendommen er registreret som et sommerhus eller fritidshus.
Beskatning af forældrekøb
I Danmark kan forældre donere en ejendom til deres børn, og dette er skattefrit, så længe donationen ikke overstiger et bestemt beløb kaldet “frivilligt forældrebidrag”. Beløbet er fastsat af Skatteministeriet og er normalt i området 100.000 kroner. Hvis donationen overstiger dette beløb, skal børnene betale gaveafgift af det resterende beløb.
Eksempel: Forældrene, Hans og Ingrid, ønsker at donere deres sommerhus til deres søn, Peter. Sommerhuset er vurderet til at være værd 1,5 millioner kroner. Ifølge den danske skattelovgivning er det frivillige forældrebidrag på 100.000 kroner, så de 1,4 millioner kroner over dette beløb, vil være subject til gaveafgift. Peter vil derfor skulle betale gaveafgift af 1,4 millioner kroner.
I Danmark er gaveafgiften progressiv, hvilket betyder at jo højere beløbet er, jo højere er afgiften. Gaveafgiften kan variere fra 0-15% af det beløb, der overstiger det frivillige forældrebidrag.
Tilbage til eksemplet med Hans og Ingrid, der donerer deres sommerhus til deres søn, Peter. Da sommerhuset er vurderet til 1,5 millioner kroner, og det frivillige forældrebidrag er på 100.000 kroner, vil Peter skulle betale gaveafgift af 1,4 millioner kroner.
For gaveafgift på 1,4 millioner kroner, vil den progressive afgift normalt være mellem 8-15%, men det er vigtigt at bemærke, at afgiften kan variere fra år til år og kan være påvirket af andre faktorer såsom arveafgift og andre regler. Derfor er det altid anbefalet at søge rådgivning fra en boligadvokat for at få en nøjagtig vurdering af, hvad gaveafgiften vil være i et konkret tilfælde.
Kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen
Kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen er to forskellige skatteregler i Danmark, som kan påvirke beskatningen af forældrekøb.
Kapitalafkastordningen er en ordning, der giver mulighed for at beskatte afkastet fra formue, såsom renter og udbytter, i stedet for indkomst. Dette kan gøre det mere attraktivt for forældrene at placere formue i investeringer, såsom aktier, i stedet for at donere ejendomme til børnene, da beskatningen af formue er lavere end beskatningen af ejendomme.
Virksomhedsordningen er en ordning, der giver mulighed for at beskatte virksomhedsformue, såsom aktier i et selskab, i stedet for personformue, såsom ejendomme. Dette kan også gøre det mere attraktivt for forældrene at placere formue i virksomheder, i stedet for at donere ejendomme til børnene, da beskatningen af virksomhedsformue er lavere end beskatningen af ejendomme.
Det er vigtigt at bemærke, at kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen er komplicerede regler og krav, og det er altid anbefalet at søge rådgivning fra en boligadvokat, inden du tager stilling til hvordan du skal placere sin formue.
Når du driver anden virksomhed end forældrekøbsboligen i virksomhedsordningen
Hvis du driver en anden virksomhed end forældrekøbsboligen i en virksomhedsordning, betyder det, at du har flere forskellige aktiver, som er organiseret i en virksomhedsform, og som derfor beskattes efter virksomhedsbeskatningsreglerne. Det kan være at du ejer flere boliger og lejer dem ud, eller at du har andre aktiver, som er organiseret i en virksomhed, såsom aktier i et selskab eller investeringer i fast ejendom.
Ved at have flere aktiver organiseret i en virksomhed, kan det være muligt at optimere beskatningen ved at anvende virksomhedsordningen, da virksomhedsformue som regel beskattes lavere end personformue. Det kan også være at du ved at organisere aktiverne i virksomhedsform, kan undgå dobbeltbeskatning eller beskatning af aktiver du ikke ønsker at beskattes.
Du er udlejer i SKATs øjne
Når du driver et forældrekøb som udlejer i SKATs øjne, er der nogle vigtige ting, du skal huske på for at undgå skattemæssige problemer.
Først og fremmest skal du sørge for at føre korrekte bogføringer og opbevare dokumentation for alle indtægter og udgifter i forbindelse med udlejningen. Dette gælder både for indtægter fra lejeindtægter og eventuelle skattefradrag, såsom udgifter til vedligeholdelse og reparationer.
Du skal også sørge for at oplyse SKAT om alle indtægter fra udlejningen, og betale skat af disse indtægter, da de regnes som indkomst. Derudover skal du også sørge for at betale arbejdsgiverbidrag til folkepensionsordningen for eventuelle personer, du ansætter i forbindelse med udlejningen.
Det er også vigtigt at være opmærksom på, at der kan være regler for moms, hvis du udlejer ejendommen til erhvervsmæssige formål.
Det er vigtigt at søge rådgivning fra en ekspert, inden du går i gang med at drive et forældrekøb som udlejer, for at sikre at du overholder alle relevante skatteregler og undgår skattemæssige problemer.
Fordele og ulemper ved forældrekøb
Der er både fordele og ulemper ved forældrekøb i Danmark. Læs dem herunder.
Fordele ved forældrekøb:
- Mulighed for at spare skat: Forældrekøb giver mulighed for at beskatte forældrenes indkomst i stedet for børnenes, hvilket kan resultere i besparelser i skat.
- Mulighed for at give børnene en økonomisk start: Forældrekøb giver børnene mulighed for at eje en ejendom tidligere end hvis de skulle købe den selv, hvilket kan give dem en økonomisk start i livet.
- Mulighed for at sikre ejendommens fremtid: Forældrekøb kan også være en måde at sikre ejendommens fremtid på, da den vil forblive i familien i stedet for at blive solgt til en fremmed.
Ulemper ved forældrekøb:
- Mulighed for skattemæssige konsekvenser: Forældrekøb kan have skattemæssige konsekvenser for både forældre og børn, og det er vigtigt at undersøge disse konsekvenser før du går igennem med et forældrekøb.
- Mulighed for arveafgiftsproblemer: Forældrekøb kan også føre til arveafgiftsproblemer, da ejendommen nu er blevet en del af børnenes formue.
- Mulighed for konflikter: Forældrekøb kan også føre til konflikter i familien, især hvis der er flere børn, der ikke modtager ejendommen.
Har du spørgsmål til disse fordele og ulemper, så er du velkommen til at kontakte os for en gratis uforpligtende samtale med vores erfarne boligadvokater.
Gave i stedet for lav husleje
Ja, i stedet for at have et almindeligt lejeforhold, kan du også vælge at give et beløb som gave til børnene i forbindelse med et forældrekøb. Dette kan være en måde at håndtere beskatningen på, da gavegivning som regel er skattefrit i Danmark, så længe det ikke overstiger det frivillige forældrebidrag.
Det er også vigtigt at have i mente at det ikke er lovligt at give en gave for at undgå at betale leje eller andre udgifter i relation til ejendommen, da det kan betragtes som skatteunddragelse.
Omvendt forældrekøb
Omvendt forældrekøb, også kendt som “reverse mortgage” eller “senior equity release” er en type køb, hvor en ældre person sælger deres ejendom til deres børn eller andre familiemedlemmer, men fortsætter med at bo i ejendommen og betale leje til køberen. Dette kan være en måde for ældre personer at få adgang til ekstra penge, mens de stadig bor i deres eget hjem.
Fordelen ved omvendt forældrekøb er, at den ældre person kan få adgang til ekstra penge, som kan bruges til at betale for regninger eller andre udgifter, mens de stadig bor i deres eget hjem.
Ulemperne ved omvendt forældrekøb kan også være, at det kan føre til arveafgiftsproblemer, da ejendommen nu er blevet en del af børnene eller familiemedlemmers formue. Det kan også føre til konflikter i familien, især hvis der er flere børn eller familiemedlemmer, der ikke modtager ejendommen eller ikke er enige om lejen eller andre betingelser i købsaftalen.
Det er også vigtigt at være opmærksom på, at omvendt forældrekøb kan have komplicerede regler og krav, og det er altid anbefalet at søge rådgivning fra en ekspert og en juridisk rådgiver, inden du går igennem med et omvendt forældrekøb, for at sikre at du overholder alle relevante regler og undgår skattemæssige og juridiske problemer.
Salg af forældrekøbslejlighed
Når du sælger en forældrekøbslejlighed, er der flere regler og krav, du skal overholde.
Først og fremmest skal du sørge for, at alle købs- og salgsvilkår er beskrevet i en skriftlig købsaftale, der er underskrevet af begge parter. Købsaftalen skal indeholde oplysninger om købesummen, betalingsvilkår, overtagelsesdato, og eventuelle forbehold eller vilkår for salget.
Du skal også sørge for at betale skat af salgsprisen, da det regnes som en formuegevinst.
Hvis ejendommen er et fritidshus eller sommerhus, skal du også betale ejendomsskatter og moms af salgsprisen, hvis det er relevant.
Det er også vigtigt at være opmærksom på, at hvis du har modtaget tilskud eller andre ydelser fra kommunen eller andre offentlige myndigheder i forbindelse med købet, kan der være betingelser for salget, såsom krav om tilbagebetaling eller begrænsninger i salgsprisen.
Det er også vigtigt at undersøge eventuelle reguleringer som kan have betydning for salget, for eksempel bestemmelser om forældrekøb i vedtægterne eller ejendomsforhold, der kan have betydning for salget.
I Danmark er der også regler om salg af andel i andelsboligforening, hvor du skal overholde bestemmelserne i vedtægterne for foreningen, og du skal have godkendelse fra bestyrelsen og generalforsamlingen.
Det er også vigtigt at undersøge eventuelle restancer eller ubetalte regninger i relation til lejligheden, som skal betales inden salg kan finde sted.
Det er vigtigt at have i mente at reglerne kan variere fra sted til sted og fra situation til situation og det er derfor vigtigt at undersøge de relevante regler og lovgivninger i den pågældende situation.
Nye regler fra og med indkomståret 2021
Der har været nogle ændringer i reglerne for forældrekøb fra og med indkomståret 2021 i Danmark.
- Fra og med indkomståret 2021 er det ikke længere muligt at trække renterne fra forældrekøb fra i selvangivelsen. Det betyder, at forældrene ikke længere vil kunne få skattefradrag for renterne ved at købe bolig til deres børn.
- Der er også kommet en regel om, at hvis forældrene og barnet sammen ejer boligen, og barnet ikke bor i boligen, så skal barnet betale skat af lejeindtægterne. Tidligere var det kun forældrene, der skulle betale skat. Det betyder at barnet vil være skattepligtig af lejeindtægterne fra boligen, hvis de overstiger den personlige fradragsfri grænse.
- Der er også kommet en regel om, at hvis forældrene sælger boligen inden for fem år efter købet, så skal barnet betale skat af eventuelle salgsoverskud.
- Der er også kommet en regel om, at hvis forældrene og barnet sammen ejer boligen, og barnet ikke bor i boligen, og lejer boligen ud til andre end forældrene, så vil lejeindtægterne fra boligen være skattepligtige.
Det er vigtigt at være opmærksom på disse ændringer, når du overvejer et forældrekøb, da de kan have en betydelig indvirkning på skattemæssige forhold. Det kan være en god idé at rådføre sig med en ekspert for at sikre, at du overholder alle regler og undgår unødige skatter.
